Key Points
- 네거티브 기어링, 투자용 부동산에 들어가는 비용이 과세 소득에 상쇄될 수 있도록 허가
- 장점: 임대료 줄이고, 세제 혜택으로 투자용 부동산 구매자들을 유치할 수 있고, 주택 가치를 높힐 수 있음
- 단점: 초기 손실이 발생할 수 있고 더 많은 자산을 취득하기에 제한된 능력을 갖게 됨
맥스웰 시프먼 씨는 호주 최대 부동산 개발업체 중의 하나인 인트라팩 부동산(Intrapac Property)의 최고 운영 책임자입니다.
시프먼 씨는 투자용 부동산을 소유하고 있는 호주의 납세자들이 사용할 수 있는 네거티브 기어링의 방법론에 대해 설명하는데요.
네거티브 기어링의 원리
네거티브 기어링은 과세 소득에 대해 자산을 소유하고 운영하는 비용을 상쇄할 수 있다고 합니다.
부동산 투자의 목적은 이익을 창출하는 것이지만 이익을 창출지 못하는 네거티브 기어링 상태가 반드시 투자자들을 실망시키는 것은 아닙니다.
호주 세법에 따라 투자자들은 투자용 부동산이 임대되었거나 혹은 임대를 하기 위해 내놓은 상태라면 대출 상환금에 대한 이자를 세금 공제로 청구할 수 있습니다.
시프먼 씨는 “투자용 부동산을 소유한 사람들은 그 부동산을 소요하고 유지하는 데에 드는 모든 비용을 부담하게 되는데, 가장 큰 비용은 대출금 이자”라고 말했습니다. 그러면서 “이런 비용이 들어가는 대신 임대료를 받게 되는데 이때 할 수 있는 것은 임대 수입으로 부동산에 들어가는 비용을 상쇄하는 것으로 만약 들어간 전체 비용이 수입보다 많다면 여기에서 발생한 추가 비용을 다른 직장에서의 정상 소득이나 기타 수입에서 상쇄할 수도 있다”라고 설명했습니다.
만약 투자용 부동산에 들어간 전체 비용이 수입보다 많다면 여기에서 발생한 추가 비용을 다른 직장에서의 정상 소득이나 기타 수입에서 상쇄할 수도 있다맥스웰 시프먼 인트라팩 부동산(Intrapac Property)의 최고 운영 책임자
네거티브 기어링의 장, 단점
네거티브 기어링은 호주에서 시행되는 매우 일반적인 관행인데요.
모든 투자 관련 부문이 그렇듯, 장단점이 존재합니다.
현재의 네거티브 기어링 설정은 일부 사람들에게 효과적인 세금 전략이 될 수 있습니다.
Negative gearing encourages investment in property to meet rental demands and prevent housing affordability issues.
시프먼 씨는 “호주는 투자용 부동산에 대한 특별한 방법을 가지고 있지만 세계에서 유일한 것은 아니다”라며 “세계의 다른 지역에서는 약간 다른 정책을 시행하는데 아마 가장 다른 점은 다른 지역에서는 동일한 부동산에서 얻은 소득 대비 동일한 부동산을 소유하고 유지하는 비용만을 상쇄할 수 있다는 것으로 이것이 약간 다른 점”이라고 설명했습니다.
네거티브 기어링을 지지하는 타당한 주장도 있습니다.
첫째 집주인의 과세 소득을 줄임으로써 임대료를 줄일 수 있습니다.
둘째, 주택의 가치를 높일 수 있습니다. 세금 혜택이 가능한 네거티브 기어링이 되고 있는 주택에 관심을 가지는 구매자들을 유치할 수 있다는 겁니다.
네거티브 기어링이 주택 임대 시장에 미치는 영향
스티븐 미켄버거 씨는 금융 서비스 임원이자 금융 비교 서비스 캔스타의 수석 금융 해설가입니다.
미켄버거 씨는 네거티브 기어링이 어떻게 임대 주택 시장에 어떤 영향을 미치는지 설명합니다.
미켄버거 씨는 “정부는 시민들이 부동산, 특히 주거용 부동산에 투자하는 것을 장려해 임대 수요를 충족할 수 있는 부동산 공급이 있도록 하기 위해 네거티브 기어링을 허용한다”라며 “이제 부동산 재고가 수요를 충족시키기에 부적절한 수준으로 떨어지면 임대료는 올라가고, 주택은 감당할 수 없는 수준이 되며 사람들은 실제로 노숙자가 될 수 있을 만큼 상황이 심각해지고, 오래 지속될 수 있다”라고 설명했습니다.
정부는 시민들이 부동산, 특히 주거용 부동산에 투자하는 것을 장려해 임대 수요를 충족할 수 있는 부동산 공급이 있도록 하기 위해 네거티브 기어링을 허용한다.스티븐 미켄버거 금융 비교 서비스 캔스타의 수석 금융 해설가
네거티브 기어링은 지난 몇 년 동안 정치권에서 논란의 여지가 있는 주제이기도 했는데요.
2019년 연방 총선 당시 빌 쇼튼 노동당 당수는 기존 투자 부동산에 대한 네거티브 기어링 세금 혜택을 제한하겠다고 공약하며 당시 사회적 불평등에 대한 우려를 불러일으킨 바 있습니다.
하지만 앤소니 알바니지 연방 총리는 현재의 네거티브 기어링 정책에 대한 지지의 입장을 유지해 왔습니다.
반면 자유당은 투자용 부동산 소유자에 대한 세금 상쇄에 네거티브 기어링을 이용하는 것을 여전히 찬성합니다.
미켄버거 씨는 “만약 네거티브 기어링이 폐지되면 투자 부동산의 매력이 떨어지고, 투자용 부동산을 구입하는 사람들이 줄어들면 이는 임대 부동산 공급에 위협이 될 수 있고 결국 임대료 상승과 임대 부족이 발생한다”라고 설명했습니다.
Negative gearing can reduce rental costs for landlords and attract buyers due to tax benefits.
칼리조스 씨는 투자자들이 미래에 부동산을 매각할 때 자본 이득으로부터 잠재적인 이익을 얻기 위한 절충안이라고 설명합니다.
그러면서 투자자들이 부동산을 소유한 투자 초기에 손실을 경험하는 것이 일반적인 것이라고 강조했습니다.
칼리조스 씨는 “잘못된 부동산이 네거티브 기어링이 된다면 즉, 자본 성장이 많지 않은 신규 아파트라면 매주 돈을 잃을 뿐 아니라 자본 성장이 없거나 매우 제한적 심지어는 자본을 잃기도 한다”라고 설명했습니다.
그는 “또 다른 부정적인 부분은 제한된 서비스 가능성으로 만약 은행이 이 특정 투자 부동산에 1주일에 100달러의 비용이 든다는 것을 안다면, 이런 종류의 부채가 있을 경우 다음 투자 부동산을 구매하거나 심지어는 자가 주택을 구입하는 것이 매우 어려울 수도 있다”라고 말했습니다.
잘못된 부동산이 네거티브 기어링이 된다면 즉, 자본 성장이 많지 않은 신규 아파트라면 매주 돈을 잃을 뿐 아니라 자본 성장이 없거나 매우 제한적 심지어는 자본을 잃기도 한다.애들레이드 대학교 부동산 학과 폴 칼리조스 씨
네거티브 기어링의 장기적인 영향
부동산을 소유하고 투자함으로써 투자자들은 장기적으로 부를 쌓고 정부의 연금이나 퇴직 지원에 대한 의존도를 줄일 수 있습니다.
칼리조스 씨는 “네거티브 기어링 세금 혜택은 각 개인이 투자하고 저축하는 것을 장려하는 것인데 특히 은퇴 시에 자급자족할 수 있도록 돕는다”라며 “예를 들면 만약 50만 달러 가치의 투자용 부동산을 소유하고 있고 대출금을 다 갚았다면 노령 연금을 받을 자격이 없거나 일부만을 받을 수 있는 자격이 되고 이는 결국 정부에 대한 부담을 덜어준다”라고 말했습니다.
호주의 회계 연도는 6월 30일에 종료됩니다.
이전 회계 연도의 세금 신고는 7월 1일에서 10월 31일까지 제출해야 합니다.
