اظهرت بينات مؤسسة CoreLogic، المتخصصة في السوق العقاري الأسترالي، بان أسعار المنازل في استراليا تراجعت بنسبة 0.6٪ في شهر مارس/آذار وكانت مدينتي سيدني وملبورن من أكثر المدن المتضررة بنسبة تراجع 0.9٪ و0.8٪.
وهذا على الرغم من الارتفاع الذي شهدته معظم المدن في النصف الأول من شهر مارس/ آذار.
وبدأ أثر الإجراءات التي فرضتها الحكومة للحد من تفشي الوباء والازمة الاقتصادية يظهر على السوق العقاري الأسترالي.
يناقش في حلقة جديدة مع المحلل الاقتصادي عبدالله عبدالله مدى تأثر السوق العقاري بأزمة كورونا، على سبيل المعلومات العامة فقط وليس نصيحة خاصة.
Australia, let's talk money podcast available on all podcast platforms. Source: SBS Arabic24
شهد سوق العقارات في النصف الثاني من السنة الماضية تعاف كبير وازدهار، ولكنه عاد وتأثر حاله بظل أزمة فيروس كورونا.
يقول المحلل الاقتصادي عبدالله عبدالله ان توقع مناحي السوق العقاري صعبة جدا. وهي مرتبطة بالدرجة الأولى بسرعة سيطرة الحكومة على انتشار الوباء وعودة الحياة تدريجيا لطبيعتها لتعود معها عجلة الاقتصاد الى الدوران.
ولحسن الحظ تشهد أستراليا انخفاضا في اعداد المصابين الجدد او بدأ منحنى عدد الاصابات بالاستقرار. ويضيف عبدالله: "لا يمكننا أن نتفاءل بعودة الحياة لطبيعتها بسرعة ولدى الحكومة خيارات عدة عم يتم دراستها."
"نحن أمام إشكالية غير مسبوقة: التوازن بين الصحة العامة للبلاد واقتصادها. وهذه مسألة صعبة."
"ومع هذا سنضع امام متابعينا المعطيات والمعلومات المتوافرة بشكل موضوعي."
بما ان استراليا تملك اقتصادا حرا وكل عنصر فيه يندرج تحت عمليات العرض والطلب بما في ذلك سوق العقارات، فان هناك عوامل متعددة يمكن أن تأثر على هذا العرض والطلب.
البداية مع معدلات البطالة المرتفعة بسبب تأثر الكثير من القطاعات بأزمة كورونا والتي من شأنها التأثير على الاقبال على شراء المنازل وتؤدي ايضا الى أن تشدد المصارف إجراءات الاستدانة مخافة من عدم تمكن المستدينين بإيفاء مستحقات القرض.
كما يمكن للعديد من أصحاب القروض الحاليين عدم التمكن من سداد مستحقات القرض الخاص بهم.
ولذلك سارعت الحكومة باتخاذ إجراءات عديدة و منها رفع قيمة دفعات الـ Jobseeker الى حوالي ال 3000 دولار في الشهر و اقروا بحزمة مساعدة الـ Jobkeeper التي تخول الشركات الابقاء على موظفيهم عبر الحصول على 3000 دولار في الشهر مقابل كل موظف.
People look at a auction sign outside a property in Beacon Hill, Sydney, Australia, on Saturday, Oct. 18, 2014. Source: Thorne/Bloomberg via Getty Images
كما تدخلت الحكومة لتأجيل دفعات القروض الى المصارف وتمديد فترة سدادها من ثلاثة الى ستة أشهر.
ومن شأن هذه العوامل أن تمد الأفراد والسوق بالقليل من الأكسجين للمتابعة. وتمنع حصول Default مفاجئ وجماعي، ليضع ضغط هائل أولا على المعروض وثانيا على المصارف. وبالتالي تهدد قدرتها على الإقراض وحصول ما يعرف بـ credit crunch. اذ أن الاقتراض هو عملية حيوية للنظام الاقتصادي الأسترالي.
ويذكّر عبدالله بأن البنك المركزي خفف أسعار الفوائد و بالتالي معظم المصارف طبقت هذا التخفيض على قروض عملائها، الأمر الذي انعكس بتخفيض دفعاتهم الشهرية بمعدل يتراوح بين 50 و 100 دولار شهريا.
وأعلن البنك المركزي في بداية الازمة عن شرائه للأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية Mortgage Backed Securities ومن شأن هذه العملية أيضا ضخ سيولة في حسابات المصارف لتحميها من الانكشاف الزائد لقروض السوق العقاري، لتتمكن من الاستمرار بعملية الإقراض.
ويوضح عبدالله بأن هذه الخطوات مهمة للغاية خصوصا وأن العائلات الاسترالية هي من اكثر العائلات مديونية في العالم والعديد منها لا تملك احتياطي يكفيها لأكثر من ثلاثة اشهر.
ومن العوامل الأخرى التي تؤثر على السوق العقاري هي إيقاف عمليات الـ inspection والـ open house، والـ auctions. وهذا يعني انخفاض عدد المبيعات للعقارات وبالتالي سيساعد هذا أسعار المنازل على الصمود في ظل الأزمة حتى الآن.
وعلى الرغم من ان الكثير من مزادات العقارات أصبحت متاحة للعملاء عبر الانترنت ولاحظنا زيادة في أعداد المنازل المعروضة للبيع عبرها في اخر أسبوع من شهر مارس/آذار و اول أسبوع من ابريل/نيسان، كان من الواضح ان الـ clearance rate انخفضت الى40٪ في المدن الكبرى بعد ان تخطت الـ 75٪ في شهر شباط/ فبراير.
ويقول عبدالله ان هذه التغييرات التي طرأت على عدد المنازل المباعة كبيرة نسبيا اذا قارناها بمعدل انخفاض أسعار العقارات البالغ 0.7٪.
Source: AAP
"الانخفاض حاليا هو على الأعداد أي الـ volume وليس الأسعار Value. ولكن من شأن شهر ابريل/نيسان أن يعطينا فكرة أوضح عن التغيير الحاصل فعليا. والأرقام تعكس حالة عدم اليقين التي تهيمن على السوق في الوقت الحالي، والانخفاض في ثقة الزبائن نتيجة الازمة الاقتصادية الحالية."
ويذكر عبدالله ان هناك عامل آخر يمكن أن يساعد القطاع العقاري، و هو مرتبط بطبيعة هذا الاستثمار، لأنه نوع من الاستثمار الذي يعتبر اقل خطورة من غيره، واقل خطورة من سوق الأسهم و الأسواق المالية الأخرى المتأرجحة.
وقد يدفع هذا بالكثير من المستثمرين والصناديق الاستثمارية لإعادة النظر باستراتيجيتهم الاستثمارية والاتجاه في هذه الفترة للاستثمار في سوق العقارات، حتى لو كان المردود اقل، ليعود هذا بالفائدة على الطلب على المنازل.
العوامل الضاغطة على السوق:
- نسبة البطالة المرشحة للارتفاع، القيود على عمليات بيع المنازل، وتشدد المصارف بمنح القروض العقارية، واكيد انخفاض اعداد المهاجرين بسبب اقفال الحدود.
العوامل المساعدة للسوق:
- معدلات الفائدة المنخفضة، الحزم الحكومية المساعدة وخطط المصرف المركزي لضخ سيولة في الأسواق وحماية المصارف من الانكشاف وبالتالي تلافي حدوث الـ credit crunch، واقبال مستثمرين على السوق العقاري بعد تركهم لأسواق أخرى فيها مخاطرة أكبر متل أسواق الأوراق المالية.
وفي النهاية يقول عبدالله أن السرعة في التغلب على الفيروس، أي عامل الوقت في هذه الازمة، يبقى أهم العوامل لإنقاذ مدخراتنا و منازلنا و اقتصادنا.
