住屋合作社有助紓緩全澳住屋危機？

合作社的房屋模式，是成員共同擁有合作社，但合作社可能並不擁有房屋。房屋是「居所，而並非儲蓄作為備用」。

詹金斯 (Yvonne Jenkins) 是住屋合作社成員，她支付收入的25%作為兩房住所的租金。 Source: Supplied

要點

• 住屋合作社（Co-ops）由成員組成，擁有多間房屋的產權，這些房屋通常位於同一地點。
• 沒有要賺取利潤的業主，租金只需支付房屋維修費用即可。
• 合作社房屋租金比公開市場租金更實惠，並且可以按收入的一定百份比設定。

詹金斯（Yvonne Jenkins）過去24年來居住的房子並不屬於她，但她並不擔心租金大幅上升或被迫在短時間內搬走。

在住屋短缺導致租金上升下，擁有住屋對於很多人來說變得遙不可及的時候，從某種程度上來說，她沒有受到澳洲住屋危機的影響。 這是因為她所住的是合作社住屋。

合作社作為一種商業模式

合作社由成員組成，擁有一批通常位於同一地點的住宅的產權。

合作社是一種商業模式，但根據合作社及互助社商業委員會（Business Council of Co-operatives and Mutuals）高級政策顧問西伯恩（Linda Seaborn）的說法，其運作方式與澳洲大多數房地產市場不同。 

有些合作房屋位於同一地點，而有些則可能有多間物業，分散在同一住宅區或地區。 Source: Supplied / Cohousing Cooperative

西伯恩說：「住屋合作社由居住在房屋中的人組成，但房產的實際擁有權可能有所不同。 」

「成員擁有合作社，但合作社可能並不擁有房屋，合作社可能從政府或社區住屋提供者那裡租賃房屋，然後其成員住在房屋，或者合作社可能共同擁有房屋，或者合作社可能完全擁有房屋。」

據西雪梨大學統計，出租屋屋合作社僅佔澳洲所有住屋的0.03%，佔澳洲社區房屋的3.43%。

合作社房屋的租金是多少？

詹金斯是新州貝林根（Bellingen）貝林根河和社區合作住屋組織（BRANCH）的成員，該機構擁有分散在城鎮周圍的九座住宅。

她說自置物業從來都不是她的首要任務。

現年81歲的詹金斯說：「我年輕的時候租屋不是甚麼問題。 我們就租屋，好像一直都有足夠的房子可供租住一樣。」

「我從來沒有想過事情會變得如此困難，租屋會像現在這樣，租金很高，而且很難找到。」

詹金斯和她的伴侶每人支付收入的25%作為屋租，用於支付他們兩房的雙磚屋，她說這相當於每周約350或400元。

每個房屋合作社的模式不同，但很多都有共用設施，例如花園或共用地方。 Source: Getty / Houston Chronicle

西伯恩就解釋，雖然不同合作社的租金計算方式可能不同，但這種住屋替代方案提供的租金低於市場租金。

她說：「在墨爾本和雪梨等地，合作社的租金是市場租金的90%左右，而且會隨著時間的推移降低。 」

「對歐洲的研究發現，那裡存在類似做法，因為住屋是按成本價運營的，所以沒有房東從中獲利，只有運營住屋的成本。」

「因此，隨著時間的推移，你的住屋成本佔市場價格的比例會越來越低，而且會變得越來越能夠負擔。」 

西伯恩說，那些由政府資助的合作社有自己的租金計算方式。

她說：「那些獲得政府投資的房屋，一般都有租金限制，通常是市場租金的75%到80%。 」

「而且通常這也是民眾收入的一定百份比，所以不會超過其收入的25%或30%。」

需要成員積極參與

每個住屋合作社都有一個董事會，負責確保順利運營，包括房屋維修。

合作社要求成員積極參與，即使沒有擔任董事會職務的成員，也應通過參加會議和關注合作社事務，來參與制定政策和做出決策。

必須成為住屋合作的成員才能居住並參與有關房屋維修和營運的決策。P Source: Supplied / Co-housing Cooperative

住屋合作社的主要原則之一是成員的民主控制，因此每個人在事務上都有平等的投票權。

成員可能還需要花時間來維修共享設施以及住所。

社區的一部份

除了在該領域工作之外，西伯恩還是塔州一家合作社的成員。

她說：「我所在的這個屋邨實際上是設計成一個合作住宅村，我們有一個公共的房屋，裡面有洗衣房和客房，還有一個大廚房，我們每周一起吃幾次飯。」

合作社及互助社商業委員會（Business Council of Co-operatives and Mutuals）高級政策顧問西伯恩（Linda Seaborn）也住在合作社屋邨。 Source: Supplied

她已經加入該合作社23年了，並認為這是一個經濟實惠且安全的住屋選擇。

西伯恩說：「我真的很喜歡這裡的鄉村風情和社交氛圍。 （剛搬進來時）我是一個帶著孩子的單身母親，這對我倆來說是一種增加社交的好方法。」

詹金斯說，她所參與的合作社也常常吸引單身女性和母親。

她是合作社里年齡最大的人，最小的只有六歲。 

詹金斯和她的伴侶每人支付收入的25%作為屋租。 Source: Supplied

西雪梨大學今年初發佈的一份報告顯示，與其他形式的社區住屋相比，合作住屋提供了開支相當的經濟住屋，同時還提供其他社會效益。

報告列舉了合作社住屋帶來的好處，包括安全感、對心理健康的積極影響、強烈的社區意識和幸福感。

詹金斯說，為了實現共同目標，成員之間需要高度的尊重。

她說：「我認為這是一種真正互相支持的生活方式。」

西伯恩認為，澳洲房地產市場的運作方式並沒有為整個社會服務。

她說：「我們把住屋視為一項投資，而不是一個家，我們導致人們無家可歸，因為這對其他人的投資無利可圖。 」

「我們的住屋系統目前出現的情況顯示，它確實存在問題，我認為這已經到了侵犯人權的範疇了。」 

全澳各地都有合作社房屋，圖中是位於雪梨內西區Erskinville 的合作社房屋 。 Source: Supplied / Co-housing Cooperative

財長查默斯（Jim Chalmers）排除修訂與房地產相關的稅收減免措施的可能，這些減免政策為那些購買房產作為投資的人提供了激勵，在野兩黨聯盟也表示不會支援修改這些措施。

在20世紀，1980年代和1990年代，通過聯邦與州住屋協議的社區房屋計劃，對租賃住屋合作社大量投資。

雖然目前是各州政府負責住屋問題，但聯邦政府仍負責制定影響住屋負擔能力的政策。

SBS向房屋及無家可歸者事務部長柯林斯（Julie Collins）查詢在澳洲增加合作社住屋的可能。

她說，這項措施「為其成員提供居住權保障和社區聯繫」，但她沒有表明聯邦政府是否會支援州政府提供和促進更多此類房屋。

柯林斯提到，政府的320億元「澳洲住屋」(Homes for Australia) 計劃的重點是建造更多房屋。

「這裡包括耗資100億元的澳洲房屋未來基金（Housing Australia Future Fund），這是十多年來對社會和可負擔房屋的最大單一投資，以及撥款20億元推出『加快發展公屋廉租屋基金』(Social Housing Accelerator) 。」 

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