A/ TIN LUẬT PHÁP
Bị kẻ gian bán nhà tại Úc khi đang ở nước ngoài
Một phụ nữ Canberra vừa được Tòa thượng thẩm Lãnh thổ thủ đô ACT đền bù $546,000 thiệt hại sau khi bị một kẻ lừa đảo rao bán nhà của cô tại một buổi đấu giá. Người phụ nữ này sống tại phía Bắc của Canberra.
Căn nhà của cô tại Macgregor bị rao bán với giá hơn $400,000 trong một buổi đấu giá mà cô không hề hay biết, khi cô đang đi nghỉ hè tại Nam Phi. Văn bản pháp lý tại tòa cho thấy kẻ lừa đảo đã giả bộ làm người phụ nữ này và trao đổi thư điện tử với một công ty bất động sản để cho phép họ bán căn nhà qua một buổi đấu giá.
Vụ gian lận đã bị phanh phui sau khi người phụ nữ này tìm cách liên lạc với công ty bất động sản để hỏi tại sao tiền cho thuê căn nhà của cô tại Macgregor không vào tài khoản.
Để bù đắp cho thiệt hại của mình, cô đã kiện Chính phủ ACT ra tòa, nhưng chính phủ lập luận rằng phụ nữ nên có những hành động pháp lý chống lại kẻ lừa đảo.
Trong phán quyết của mình sau đó, chánh án tòa thượng thẩm David Mossop cho biết, vì họ không thể tìm ra và xác định danh tính kẻ lừa đảo, nên chính phủ phải bồi thường cho người phụ nữ này theo Đạo luật đất đai Land Titles Act.
Tòa tuyên án như sau:
"Các bằng chứng của nguyên đơn trong trường hợp này cho thấy cô có ý định để dành tài sản này và để lại cho đứa con của mình. Nguyên đơn là nạn nhân của một đường dây tội phạm ở nước ngoài và danh tính của cô đã bị trục lợi.
Bản án lưu ý rằng cả luật sư của công ty bất động sản và người phụ nữ đều không kiểm tra kỹ lưỡng về danh tính của người giao dịch mua bán nhà.
Ở giai đoạn này tòa án chỉ có thể khẳng định rằng các khoản tiền từ việc bán tài sản đã được chuyển vào một tài khoản ngân hàng ở Indonesia, nhưn không thể đảm chắc về tình trạng hiện tại của các quỹ này."
Tòa ra lệnh cho Chính phủ ACT trả $ 546.000 cho người phụ nữ để bồi thường theo luật định.
--
Người về hưu có thể bị cắt giảm tài trợ
Những người về hưu và gia đình của họ có thể mất đi khoản tài trợ “phí hội đồng thành phố”, hay còn gọi là council fee mà chính phủ hiện đang trợ giúp một khi họ bán đi căn nhà của mình.
Những nhà hoạch định chính sách hiện đang thúc đẩy kế hoạch cải tổ này.
Theo đề nghị của Cơ quan định giá độc lập, Independent Pricing and Regulatory Tribunal, gọi tắt là IPART, việc cải tổ này nhằm mục đích chấm dứt các khoản tài trợ "không công bằng" dành riêng cho người về hưu, liên quan đến các ưu đãi phí hội đồng thành phố- council fee.
Bộ trưởng chính quyền địa phương, ông Paul Toole cho rằng người về hưu xứng đáng được giảm tiền phí đóng cho hội đồng TP.
Đề nghị của IPART hướng đến việc thay thế chương trình tài trợ giành cho người về hưu bằng một chương trình trì hoãn việc tài trợ lại, bao gồm một bản dự thảo đánh giá về hệ thống đánh giá chính quyền địa phương vừa phát hành.
Theo quy định hiện tại, người về hưu sống ở một số hội đồng thành phố được giảm 50% mức phí hội đồng và tiền nước.
Chính quyền tiểu bang chi trả cho 55% chi phí giảm giá này, tương đương với số tiền khoảng 79 triệu đô một năm, còn Hội đồng thành phố phải chịu 45% chi phí còn lại, tương đương số tiền 64 triệu đô một năm.
Bộ trưởng Chính quyền địa phương, ông Paul Toole cho biết: "Tôi không thể làm điều gì gây bất lợi với những người về hưu đang sống khó khăn. Họ đã đi làm và nộp thuế cả đời. Việc tài trợ cho họ một khoản tiền phí hội đồng council rate khi về hưu như vậy là không nhiều chút nào”.
Tuy nhiên IPART cho biết toàn bộ chi phí cần được chính quyền tiểu bang tài trợ, vì số tiền này phản ánh chính sách của tiểu bang.
Cơ quan định giá độc lập này cũng cho rằng chính phủ có thể giảm bớt chi phí nếu người về hưu có thể chọn lựa việc hoàn tiền một khi họ bán nhà của mình. Lý do IPART đưa ra đề nghị này là vì chính sách hiện tại "cung cấp tài trợ cho các gia đình có mức thu nhập cao."
Tuy nhiên, đề nghị của IPART có thể bị phản đối và không được thông qua.
Ellis Blaikie, một cố vấn chính sách thâm niên của Hiệp hội Hưu trí tại tiểu bang NSW cho biết tổ chức của bà phản đối kế hoạch trì hoãn tài trợ vì những người về hưu có xu hướng tránh việc đăng ký các chương trình này để người thân của họ không phải chịu một gánh nặng sau này.
"Người hưu trí sẽ bỏ ăn, giảm tiền điện hoặc cắt giảm chi phí khác để tiếp tục trả khoản tiền này”, bà Blaikie cho biết.
Bà Blaikie cũng nói rằng kế hoạch trì hoãn tiền tài trợ là một hành động cản trở người nghỉ hưu bán ngôi nhà của mình để downsize, tức là mua một căn nhà nhỏ hơn khi về già.
B/ Quyền trưng dụng đất cho mục đích công
Easement là quyền sử dụng đất và có giá trị ràng buộc như mọi quyền tư hữu khác. Thỉnh thoảng chủ đất sẽ nhận được thư từ hàng xóm hoặc Bộ Thủy Cục yêu cầu cấp easement với một lý do nào đó.
Điều quan trọng là đừng làm ngơ và nghĩ rằng đất của mình thì không ai có quyền bắt mình phải cấp quyền sử dụng nào hết vì tòa án có lúc có thể bắt chủ đất phải cấp easement.
Khi mua bất động sản thì cũng nên tìm hiểu là đất của mình có bị ảnh hưởng bởi easement nào hay không để tránh xây cất trên phần đất đó. Bằng không thì có thể bị hàng xóm khiếu nại và yêu cầu tháo gỡ nếu như cơ cấu xây cất đó vi phạm quyền sử dụng easement của họ.
Right of way Source: Pixabay
Easement là gì
Easement là quyền được sử dụng một phần đất của người khác cho một mục đích nào đó hoặc quyền ngăn cản hoặc giới hạn chủ nhân của một lô đất khác trong việc sử dụng đất của họ.
Easement tích cực cho phép người được hưởng easement có quyền đi vào đất của người khác để làm một việc gì đó ví dụ như để ra vào nhà mình hoặc để đặt ống cống.
Trong khi đó, easement tiêu cực không cho phép xâm nhập đất của người khác nhưng có quyền bắt buộc người khác sử dụng đất của họ theo một hình thức nào đó hoặc giới hạn quyền sử dụng đất ví dụ như không được cất nhà cao quá 2 mét hoặc bắt họ phải bảo trì hệ thống cống rãnh hoặc hàng rào.
Easement thường có một vài yếu tố:
Thứ nhất, phải có chủ một lô đất được hưởng quyền sử dụng (chủ được) và chủ một lô đất khác mà quyền sử dụng được áp dụng (chủ bị). Hai lô đất phải thuộc về hai người chủ khác nhau. Tuy nhiên, điều kiện này đã được nới lỏng dưới Điều 88K của Đạo Luật Chuyển Nhượng (Conveyancing Act 1919 (NSW)). Ví dụ như trong trường hợp có người muốn xây duplex, luật pháp cho phép họ chia đôi lô đất và tạo ra easement gồm có easement cho hai lô đất sử dụng chung bức tường, easement cho phép chạy dây điện qua lại...
Easement thông dụng và dễ hiểu nhất là quyền được sử dụng phần đất của người khác để ra vào nhà của mình (right of way).
Ngày càng có nhiều hình thức easement được áp dụng bao gồm quyền sử dụng hệ thống thoát khói, quyền sử dụng phòng chứa rác, quyền được đậu xe, quyền được gắn trạm điện, quyền được sử dụng hệ thống nước mưa hoặc hệ thống cống rãnh, quyền được dựng bản hiệu và nhiều hình thức khác.
Nhưng quyền sử dụng phải được ấn định rõ ràng chớ không thể mơ hồ ví dụ như không thể cho quyền được chiêm ngưỡng quang cảnh, quyền bảo vệ riêng tư hoặc quyền không bị phiền toái một cách chung chung.
Thông thường thì đa số easement được đăng bạ với Văn Phòng Sở Nhà Đất để mọi người đều biết về quyền hạn và trách nhiệm của mình.
Chủ bị easement không được ngăn cản quyền sử dụng của chủ được easement (thường là chủ nhân lô đất cạnh bên) ví dụ như bằng cách xây cất lên phần đất easement, hoặc dựng hàng rào ngăn cản không cho họ ra vào.
邻里可能是您家庭安全的关键 Source: Pixabay
Làm sao để tạo ra easement
Người muốn hưởng easement có thể thương lượng với chủ nhân đất cạnh bên để mua quyền sử dụng. Tùy theo loại easement gì và phần đất liên hệ rộng lớn thế nào, có thể mướn chuyên viên định giá để ấn định giá trị của easement. Easement sử dụng phần đất khoảng một thước gần cạnh hàng rào cho mục đích cống rãnh không ảnh hưởng nhiều đến giá trị của lô đất đó có thể tốn khoảng một hai chục ngàn. Right of way từ 3 thước trở lên có thể tốn nhiều hơn. Chuyên viên định giá có thể ước định giá trị của lô đất trước và sau khi có easement.
Khi tiến hành phân lô, chủ nhân cũng có thể tạo ra easement đặt điều kiện sử dụng đất cho những người mua và làm chủ nhân những lô đất nhỏ sau này.
Easement có thể là do họ tự đặt ra hoặc do điều kiện của hội đồng thành phố. Một số cơ quan công quyền vì dụ như Bộ Thủy Cục (Sydney Water) cũng có quyền yêu cầu chủ đất cung cấp easement để họ có quyền đi vào sửa chữa hoặc bảo trì hệ thống cống rãnh của họ.
Ngoài ra, tòa cũng có thể ra lệnh bắt buộc chủ đất cấp easement khi cần thiết để tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất. Ví dụ như khi có người muốn phát triển lô đất và cất nhiều tầng chung cư nhưng cần có easement của nhà cạnh bên để nối đường cống nước mưa.
Chủ nhà cạnh bên biết vậy nên nhất quyết không chịu bán easeement trừ khi họ được trả một số tiền rất lớn. Nguyên đơn có thể đệ đơn xin tòa ra án lệnh bắt buộc hàng xóm cấp easement.
Nguyên đơn phải chứng minh 3 điều kiện. Thứ nhất, quyền sử dụng easement không đì ngược với quyền lợi công chúng. Thứ hai, chủ nhân bị thiệt thòi có thể được bồi thường thỏa đáng và nguyên đơn đã làm hết những gì có thể làm được để mua easement trực tiếp từ chủ đất nhưng vẫn bị khước từ. 
LS Nguyễn Văn Thân: "Đừng làm ngơ và nghĩ rằng đất của mình thì không ai có quyền bắt mình phải cấp quyền sử dụng nào hết". Source: SBS Vietnamese
Cản trở quyền sử dụng
Chủ bị easement không được cản trở quyền sử dụng của chủ được. Sự cản trở phải ở mức độ đáng kể. Ví dụ như chủ bị right of way có quyền dựng hàng rào và gắn cổng có khóa với điều kiện là họ phải đưa chìa khóa cho chủ được.
Hoặc chủ bị có thể đặt ống nước dưới lòng phần đất easement hoặc right of way hoặc cất một cái nóc che nắng hoặc che mưa với điều kiện là không cản trở quyền sử dụng phần đất đó của chủ được.
Khi có sự cản trở đáng kể, chủ được có thể tự tháo gỡ sự cản trở đó ví dụ như tháo bỏ hàng rào hoặc ổ khóa nhưng giải pháp này không được tòa khuyến khích vì có thể gây ra xô xát. Đơn giản nhất là chủ được có thể tiến hành xin lệnh tòa bắt buộc chủ bị phải tháo gỡ những sự cản trở bất hợp pháp vài bồi hoàn phí tổn pháp lý cho chủ được.
