【雪梨樓價升3成】用Equity投資如何計算可用成本？

隨著樓價水漲船高，不少業主或正考慮用樓價差額淨值（Equity）買下一個投資物業，SBS廣東話節目訪問了貸款專家，為大家分析想用Equity買投資物業策略前要注意的事項。

Property prices are expected to continue to climb Source: Real Estate.com.au

根據 CoreLogic 今年1月份的數據顯示，2021 年雪梨的中位房價上漲至超過 137 萬元， 升幅達29.6% ，而墨爾本的中位房價上漲 17.9% 至約 998,000 元。而當業主考慮是否會將因為樓價差額淨值高而考慮以再加按方式購買投資物業前，Grit Finance的房產貸款經理吳嘉彝Garry就認為，有一些風險與財務上的規劃，業主一定需要事先了解。

首先，用差額淨值買投資物業的優點相信不少人亦會知曉，但Garry指，此策略亦有其潛在風險。

「潛在的風險是當你用差額淨值買投資物業，你的貸款的槓桿比例會變高，風險同樣會變高。例如，當你只用自住物業的Equity、而並非以現款去付首期購買的投資物業，當樓市不幸下跌時，這是你就被迫用額外的現金、甚至有機會要套買自住的物業去還清貨款。」

「（另外，）對業主現在物業的影響，是可能會增加其付擔，令每月還款亦相應提高，因此大家亦要考慮自己是否有足夠能力償還貨款。」

另外，「差額淨值」的最基本概念，是樓宇的現在市場價值減去業主目的負債餘額，但Garry亦指，如何知道自己的實際可用差額淨值，仍要視乎其他因素，而即使客戶的差額淨值較高，實際可以用作買投資物業的能力，仍視乎其還款能力。

「首先，要視乎銀行實際對物業的估價，然後，你亦要了解銀行可以給予客戶的借款比例，一般為80%至90%。之後，銀行亦會對客戶的實際借貸能力作評估，才能夠知道實際可用的差額淨值。銀行會審視客戶的收入、債務與生活開支，以了解實際能借貸的上限金額。」

「另外，若業主的存款較多，當然亦會比較好，因為這代表業主的財務情況較穩健，而銀行亦會認為，若出現任何危機—例如樓市相對動盪時，這代表業主仍有足夠的後備方案去支付還款，所以足夠的存款對你可以申請額外的貸款，仍會有小部份的影響。」

雖然用差額淨值買投資物業，並沒有所謂的最低入場門檻，但Garry指最理想的情況，就是當業主的存款與差額淨值，足以支付未來投資物業的八成及買賣時的成本（如印花稅），但情況亦因人而異。

「若果業主的財務狀況本身是十分好，例如收入高而債務少，即使在扣除買賣成本後，可以覆蓋到新物業的10%，亦可以考慮利用差額淨值買投資樓。」

另一方面，雖然所有銀行及貨款均沒有規定申請人，一定要在同一銀行或貸款機構申請投資物業時所額外的貨款，但Garry認為，在同一銀行貨款有其優勢。

「若你用同一銀行或財務機構去申請（兩筆貸款）會有其優勢，因為銀行已很清楚你的財務狀況，而在批核時，申請人亦無需再遞交太多的額外材料，無需再解答太多額外的問題，而業主亦較容易管理自己的存款或債務。」

「另外，若向同一銀行申請，因為申請人的總貸款額增加，可能令他會有更大的議價能力，爭取一個更低的利息。」

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