要點：
- 許多澳洲按揭借款人正在繳納「忠誠稅」(loyalty tax)。
- 但貨比三家可節省大量金錢。
- 這是您需要了解的再融資和重新協商資訊。
當提及房屋貸款，「忠誠稅」可謂弊多於利。
這是房貸專家向澳洲自住業主傳達的信息，他們正面臨著 2023 年進一步加息的前景。
好消息是，借款人如果格價就可以得到更抵價，平均每年節省超過二千澳元，或者在貸款期內節省超過 10 萬澳元。
無論是再融資還是重新協商，以下是如何確保得到更抵價並避免多付貸款的方法。
你要交「忠誠稅」嗎？
數據顯示，新的借款人一向比現有房屋貸款客戶享有更低的利率。
現有客戶支付的較高利率被稱為「忠誠稅」。
電子按揭經紀公司 Finspo 行政總裁吉爾菲蘭 (Angus Gilfillan) 表示：「我們知道，貸款機構確實依賴於客戶並沒有意識到，他們可以節省更多金錢，而是他們繼續以房貸獲批時的利率還清抵押貸款。」
「但我們知道是有辦法慳錢的，如果你使用新客戶的利率，可節省約 0.5%。如果你獲批 [平均] 30 年的按揭貸款，累計即節省了 110,000 澳元。在這個時代，要節省 110,000 澳元，您可以做的事情並不多。你應該考慮與貸方協商或再融資你的按揭，特別是如果你已經一年左右沒有這樣做。」
Data shows that owner-occupiers with existing loans are often paying significantly more than new customers. Credit: RBA
金融產品比較網站 Finder 的財經編輯惠頓 (Richard Whitten) 同意，忠誠稅在「實際上並不是由澳洲的貸款機構獎勵」。
他說：「你經常會發現貸款機構會提供略低和更具吸引力的利率來吸引新客戶，但他們會讓現有客戶以略高的利率獲得相同的貸款。」
「忠誠稅是不用支付的。你要不然就貨比三家、在別處尋找更抵的交易，或是直接聯絡你的貸方，然後說：『我在你的網站上看到了同類貸款有更好的價格，我能得到同樣的貸款利率嗎？』他們真的經常要你自己做，以獲得更好的交易。」
再融資的選擇
貨比三家以獲得更好的房貸優惠，以及改用其他提供較低利率的貸款機構可能會有點麻煩，但它可以帶來很大的回報。
吉爾菲蘭說：「我們看到現在比以往任何時候，多了澳洲人進行再融資。如果你看到 11 月的統計數據，2022 年 11 月的房貸再融資金額將近 200 億澳元，而 2020 年 11 月約為 100 億澳元。兩年內幾乎多了一倍。」
根據金融產品比較網站 Canstar 在 12 月發表的消費者脈搏報告，多達 77% 的按揭借款人可能因為沒有貨比三家而多付了錢。
Canstar 發現，在過去的一年，15% 的按揭借款人更換了貸款機構並獲得了較低的利率，而只有 8% 的按揭借款人曾試過再融資，但無法找到更好的交易。
Canstar 的 Steve Mickenbecker 說：「大多數借款人支付的利率遠高於新客戶享有的相對較低利率，每月能節省的錢太多了，不容忽視。」
「借款人不能等到他們無力支付賬單才再融資到較低利率的貸款。到那時，他們的絕望加上貸款機構的反感，他們會發現自己在新貸款機構面前欠缺運氣。」
惠頓表示，雖然再融資需要花幾個小時，但這「絕對值得，因為可以節省很多金錢」。
他說：「簡而言之，這是研究及查看貸款、不同的貸方，查看利率，以確保它很低。另一因素是費用。有些貸方收取很多費用，而有些則幾乎不收取任何費用。這會有所不同。」
比較不同按揭的特點也很重要。
惠頓說：「對沖賬戶通常是房屋貸款的最佳特點，它是一個與按揭相連的儲蓄賬戶，存入對沖賬戶的每一澳元都會暫時抵消你的貸款。」
「因此，如果你正在查看利率非常相似的兩項貸款，但一個有抵銷賬戶而另一個沒有，你就會想『我想要那個對沖賬戶，這對我來說很有價值，因為它是一個靈活的銀行賬戶，附加在我的按揭，並可以逐漸地降低我的利息。』」
重新協商您的按揭貸款
與現有貸方重新協商的好處是，它比再融資更快、更容易，因為它避免了要向不同貸方申請新貸款的過程。
借款人可以自己重新協商或使用按揭經紀服務來處理。
吉爾菲蘭說：「我的建議是你要確保了解目前貸款的詳細信息和利率。因為你了解這些的事，就可以將競爭對手的利率和報價告知貸方，讓他們知道你知道市場狀況，但最重要的是打個電話。」
惠頓表示，借款人應該每年至少審視一次他們的房貸利率。
他說：「檢查你的利率和月結單。然後看看貸方的網站，你的利率是否高於他們的最佳價格，其他地方是否有更好的利率？」
他續說：「你會驚訝地發現，即使是在同一家貸款機構，已經獲得幾年貸款的人所支付的利率可能是高得多。」
2023年利率會進一步上升嗎？
澳洲儲備銀行設定國家官方的隔夜基準利率，這是對貸方提供的按揭利率有重大影響的基準。
經過過去多個月內的第八次加息後，澳洲儲備銀行在 12 月 6 日舉行的 2022 年最後一次會議上，公布官方現金利率目前為 3.10%。
他們亦警告稱，如果通脹繼續上升，2023 年將進一步加息。
澳洲儲備銀行 12 月 6 日的會議紀錄顯示，「預計在未來會進一步加息，但不會按照預先設定的路線進行」。
「成員留意到未來加息的幅度和時間將繼續取決於即將公佈的數據，以及委員會對通脹前景和勞動力市場的評估。」
澳洲聯儲銀行董事局將於 2 月 7 日再次召開會議，就是否維持、降低或提高現金利率做出決定。
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