看起來，投資人正在加速逃離悉尼房地產市場。
從正式的統計資料來看，悉尼房價在 5 月份跌了 0.2% ，在今年一季度跌了 0.9% ，過去的 12 個月裡總計跌了 4.2% 。 最近的一份報告顯示近期悉尼房價跌了5%，而ANZ銀行高級經濟學家格拉德韋爾（Daniel Gradwell）和馬斯特斯（Joanne Masters）在6 月份的住房調查報告中則提出了悉尼和墨爾本房價將較高點下跌10%的觀點。
不論上述統計是否危言聳聽，但事實就是在過去 12 個月裡，大悉尼地區樓市總計跌了將近 5% 。 那麼，這一切為什麼？ 悉尼的房價還會繼續跌麼？ 什麼時候才會復蘇？
整個推理的邏輯前提是，在信用貨幣時代，價格是個貨幣現象。 也就是說，貨幣量多了，周轉的速度快了，物價就要上升，反之就下跌。
File Source: AAP
再進一步看，在信用貨幣時代，錢是銀行體系根據自己所擁有的資產創造出來的。 首先是央行在資本市場上購買各類債券，包括國債、存款類金融機構和非存款類金融機構的債券，也就是所謂公開市場操作，來發行基礎貨幣。 隨後基礎貨幣進入到金融體系，根據央行的貨幣政策，主要是存款準備金率和利率兩大指標，再派生出銀行存款和流通中現金。
遊戲規則大約是這樣的，利率高，人們就願意把錢存到銀行，而不是拿出去花掉，這樣市面上流通的錢就要減少，物價就要下降；反之利率低，錢就要離開銀行系統，市面上流通的錢就多了，相應物價就要上漲。 存款準備金率也是一樣，提高存准率，商業銀行要向央行上交的準備金就多了，相應地，它能拿出來放貸的金額就少了，市面上流通的貨幣就要減少，物價就要下降，反之就上升。 總之，利率和存款準備金率與物價成反比。
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ANZ预测悉尼墨尔本房价将双双下跌10%
所以，判斷房地產走勢，主要就是看三條：央行發了多少鈔票，利率，存款準備金率。
但問題的複雜性在於，這是一個全球化的時代，也是美元霸權的時代，資本全球自由流動，所以僅僅看澳大利亞儲備銀行的貨幣政策是遠遠不夠，還要看美聯儲和中國央行的相關動作。
因此，這就形成了美聯儲（ FED ）——中國央行 (PBOC) ——澳洲儲備銀行（ RBA ）各自的資產負債表規模 + 利率政策 + 存款準備金率政策，這樣一個 3 × 3 的政策矩陣，要看這個矩陣裡，每一組因素的力量強弱和互動結果。
美、中、澳央行聯動影響地產市場
首先來看這個矩陣發揮作用的主要機制：金融信用的擴張和收縮，以及擴張和收縮的管道與方向。
銀行系統通過信貸向全社會注入貨幣，就像水流一樣，流動到社會的各個角落。 哪個角落的貨幣流動性多了，哪裡的資產價格就要上漲。 流到房地產市場裡的多了，自然房價就要上漲，反之就下跌。 這個指標，就是房貸在銀行總信貸規模中的比例。 那麼這個比例在澳洲是多少呢？ 統計資料顯示，房貸在澳洲存款機構全部信貸總額中的占比，截至2018年4月份，澳洲全部銀行體系的總信貸規模是 28.78萬億澳元，其中房貸規模達到17.55萬億澳元，占總信貸規模的62.1%。 相比之下，在2007年年末，房貸在總信貸規模中的比例僅為51.9%。 10年間房貸在澳大利亞銀行系統總信貸規模中的占比升高了10個百分點，這清晰無誤地解釋了10 年來澳洲房產大躍進的根本原因。
但問題是，從增量上看，房貸在總信貸中的占比增幅在逐月收窄。 根據澳大利亞統計局的資料，在今年4月份，房產融資規模收縮了1.4%，房貸則收縮了0.2% ，與去年相比，房產投資者所能獲得的信貸收縮了整整15%，創下2016年以來的新低。 下面這張圖表清晰預見了今後澳洲房地產的走勢：
年度總房貸占比變化
Source: CoreLogic
Source: CoreLogic / Supplied by Xiaoming Xue
那麼是什麼造成了房貸增幅收窄呢？ 歸根到底，是因為老百姓的錢包已經被這十年來的地產大躍進給榨幹了。 澳洲老百姓的工資增幅已經連續5年陷入停滯了，但澳洲私人債務與收入比列達到189%，債務達到收入的兩倍之多，這把韭菜實在是割不動了。
Approvals for the construction of new homes rose 9.2 per cent in December, beating expectations. (AAP) Source: AAP
中國資本海外投資充斥澳洲房地產
自 2016 年 1 月份起，美聯儲開始進入加息週期。 從那時起直到2018年7月份，美國聯邦基準利率從0.25%一直上升到 2% ，整整提升了 8 倍之多。 同期澳洲央行長期維持2.25%的高位，直到2016年8 月份起澳央行降息至1.5%，而根據澳洲央行在6月份的政策公告，將繼續維持現有1.5% 的利率不變。 也就是說，自2018年6月份以後，美國與澳洲之間即出現0.5% 的利差，反向套利將鼓勵資本離開澳洲房地產回流美國。
很清楚的是，當澳洲與美國 2016 年形成 2 個百分點的利差時，澳洲的資本淨流入達到 10 年來最高峰；而進入 2018 年以來，隨著兩國利差迅速收窄至 0 ，且隨後美國利率水準超過澳洲形成反向利差，澳大利亞資本淨流入規模開始急劇下跌，只相當於 2015 年資本淨流入最高峰時期的不到 10% ，相比 2017 年的前期高點也整整收窄了超過 70% 。 這也部分解釋了樓市下跌的大趨勢。
另外一個影響資本跨境流動的重要因素是中國央行的貨幣政策。
中國央行（ PBOC ）自 2015 年起將地方政府債納入 MLF 抵押品池子，開始 QE1 ；根據 2018 年 3 月份 PBOC 資料， 2015~2018 的 QE1 放了上百萬億人民幣流動性，中國 M2 總量 26.67 萬億美元，超過美元和歐元總和。 2018年6月1日，PBOC 公告將AA級債券納入MLF抵押品池子，開始QE2 ；新浪財經估算 AA 債市值是 5~9 萬億人民幣，再用貨幣乘數加持，大約可以釋放的流動性潛力是 4~8 萬億美元。 就在上周，中國央行又剛剛公佈了5000億人民幣的所謂「中期借款便利」（MLF）措施，開閘放水。
另一方面，在中國資本海外投資的佈局中，澳洲房地產佔據重要地位。 中國資本在澳洲投資的標的主要是礦產和房地產，其中房地產投資占到中國在澳州總投資的1/3，占到中國資本全球房地產投資總額的11.5%。
中國央行如此龐大的 QE 規模，正常情況下足以填補美聯儲進入加息通道以來從澳洲出走的資本真空。 但是由於中國執行的嚴厲資本流動控制措施，實際使得中國的流動性難以外溢的澳洲市場。 CoreLogic估算，由於嚴格的資本管制措施，中國資本對於澳洲房地產的投資規模自2016年以來下降了22% ，在2017年整整一年中，中國資本投資在澳洲房地產的金額總計只有135億澳元， 而澳洲房地產市場的總體房貸規模是17萬億澳元。
Source: Daily Mail Australia
澳洲外匯儲備減少，資金回流美國
決定澳洲房市走向的第三大因素是澳洲央行——儲備銀行（ RBA ）本身的貨幣發行操作 。
值得我們關注的是，澳洲央行發行澳元的主要資產已經是大規模的公開市場操作，也就是通過大量購買各類債券的方式向經濟體注入基礎貨幣，其總購債規模已經達到了 1040 億澳元。 而澳洲的外匯儲備較之5月份大幅減少了70億澳元，這也佐證了今年以來資本大量離開澳洲回流美國的趨勢。
另外根據澳洲央行公佈的 30 年資產負債表變化情況，我們可以看到，自 2008 年金融危機以來，澳洲央行迅速進入縮表週期，總規模急劇縮減至不到 1000 億澳元的規模，直到 2103 年 10 月份才重新回到 1000 億澳元你以上的規模，此後就進入擴表週期，資產負債表規模在短短 4 年內即翻了一番，到 2017 年 6 月份超過 2000 億澳元的規模，而這一時期也是澳洲房地產市場在這輪牛市行情中的最後一波上漲。
總之 ，我們可以得出一個基本結論，決定澳洲房地廠走向的基本因素有三個：房貸在銀行總信貸規模中所占的比例（及其增幅），美聯儲與中國央行的貨幣政策，以及澳洲央行自身的資產負債表規模。 而需要我們特別注意的是，自2000年以後，房地產已經成為澳洲的支柱產業；房地產已經成為澳洲金融體系進行信用擴張的基礎資產，房地產支援證券已經成為澳洲央行進行公開市場操作、 購債發鈔的主要標的資產；一旦房地產下行，將對總體澳洲經濟產生巨大的負面作用，其負面效應將非常類似于2008年美國次貸危機。
聲明：作者薛曉明，悉尼大學政治經濟學博士研究生。
以上為作者觀點，不代表本台立場。
