【安居澳洲】什么是负扣税？

负扣税是一个与投资物业相关的术语。当投资性房地产的支出超过其产生的回报时，就会产生负扣税。 另一方面，当租金收入足以支付与房产相关的所有成本（包括贷款利息）时，该投资得到的就是正回报。

麦克斯维尔·希夫曼（Maxwell Shifman） 是澳大利亚最大的房地产开发商之一 Intrapac Property 的首席运营官。

他解释说，负扣税是拥有投资房产的澳大利亚纳税人可以使用的一种退税方法。它允许他们用应税收入来抵消拥有和经营房产的成本。

虽然投资房地产的目的是为了盈利，但负盈利并不一定会阻止投资者去投资房产。

根据澳大利亚税法，如果房产已出租或可供出租，投资者可以用贷款的利息去退税。

拥有投资房产的人将承担拥有和维护该房产的各种成本。最大的成本之一往往是利息成本，这些成本组成一个成本池。然后，你还可以得到来自房产的收入。您可以用租金收入来抵消所产生的成本。如果总成本大于您赚取的金额，那么您可以使用这些额外费用来抵消您工作的正常收入或您可能拥有的任何其他收入（由此少付税收）。

Maxwell Shifman, Chief Operating Officer, Intrapac Property

负扣税在澳大利亚是一种非常常见的做法，就像所有与投资相关的事情一样，它有其优点和缺点。

目前，负扣税的现有设置使其成为某些人的有效税收策略。

希夫曼先生表示，负扣税更多的是一种投资或递延税款，而不是减税。

“澳大利亚有一种特殊的做法，这在世界上并不是独一无二的。但是世界上有一些司法管辖区的做法略有不同。因此，它与其他一些地方的最大不同之处可能是，有时在在其他国家，你只能用同一套房产或投资池组合获得的收入来抵消拥有和维护这套房产的成本，所以这是（在澳大利亚的）一个小小的调整。”

Negative gearing encourages investment in property to meet rental demands and prevent housing affordability issues.

支持负扣税的政策的依据如下：

首先，它可以通过允许房东减少应税收入来降低租金成本。

其次，它可以增加住房的价值，由于可获得的税收优惠而吸引对负扣税房产感兴趣的买家。

史蒂芬·麦克恩伯格（Stephen Mickenberger）是金融服务集团主管兼金融比较服务公司Canstar的首席评论员。

他解释了负扣税如何影响租赁住房市场。

“政府允许负扣税是为了鼓励人们投资房地产，特别是住宅房地产，以确保有足够的房地产供应来满足租金需求。现在，如果房地产存量下降到不足以满足需求，租金上涨，住房变得难以负担，并且短缺严重或长期存在，人们实际上会发现自己无家可归。”

多年来，负扣税一直是政客们争论的话题。

在2019年联邦选举期间，工党领袖比尔·肖顿 (Bill Shorten) 承诺限制现有投资房产的负扣税优惠，引发了人们对社会不平等的担忧。

然而，总理安东尼·阿尔巴尼斯仍然支持当前的负扣税政策。

另一方面，自由党仍然赞成使用负扣税作为投资性房地产所有者的税收抵免。

麦克恩伯格先生说。

“如果废除负扣税，投资性房产的利润就会变得不那么有吸引力，参与其中的人就会减少，这会威胁到租赁房产的供应，这意味着租金上涨和租金短缺。”

彼得·卡利左思（Peter Koulizos）是阿德莱德大学房地产项目硕士学位主任。

他表示，负扣税是投资者在未来出售房产时为了从资本收益中潜在获利而做出的一种权衡。

卡利左思先生解释说，投资者在拥有房产的最初几年遭受损失是很常见的。

如果他们对错误的房产进行投资，比如一套没有太多资本增长的全新公寓，他们不仅每周都会亏损，而且没有资本增长，或者资本增长非常有限。因此，这会造成资本损失。另一个负面因素是：如果银行发现这项特定投资每周让您亏损100澳元，那么您就很难购买下一个投资房产，甚至您自己的房屋，如果你有这样的债务的话。

Peter Koulizos, Program Director of the Master of Property degree, University of Adelaide.

Negative gearing can reduce rental costs for landlords and attract buyers due to tax benefits.

通过拥有和投资房地产，投资者可以积累长期财富并减少对政府养老金和退休支持的依赖。卡利左思先生说。

税收优惠鼓励个人投资和储蓄，特别是帮助他们在退休后实现自给自足。因此，举例来说，即使您拥有价值50万澳元的投资房产并且您最终还清了这笔钱，您也可能没有资格领取养老金，或者即使有资格，也只能领取其中的一部分。因此，这些人对政府财政的负担较小。

Stephen Mickenberger, Group Executive of Financial Services and Chief Commentator at Canstar.

澳大利亚财政年度于6月30日结束，上一财政年度的纳税申报表必须在7月1日至10月31日之间提交。

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