最近澳华人夫妻因疫情滞留在海外，在墨尔本Hawthorn East富人区的一栋房产被陌生人强占的事件，在澳洲华人群体中掀起了轩然大波。让大家目瞪口呆的是，非法侵入者侵入房屋后，还在门上贴了一个告示，声称其拥有这处房产的占有权，甚至更换了门锁和车库卷门上的电机和遥控系统，基本上就像是他自己的房子一样住在里面。
非法入侵者声称根据澳洲法律，他们有权占有该房产，还将依法追究闯入者的法律责任。澳洲真的有法律允许私自霸占他人的房屋么？
逆权侵占（adverse possession）是一个普通法的法律概念，指房地产的非业主不经原业主同意，持续占用对方土地超过一定的法定时限后，原业主的起诉期限终止，该占用者可以成为该土地的合法新业主，不必付出任何代价。
逆权侵占的时限与条件
虽然澳洲法律规定了逆权侵占，但是在实际生活中，逆向侵占成功占有他人房产的案例并不多。
首先，为了成功进行逆权侵占，澳洲的不同地区对于非业主持续占有的法定时限是有所区别的：
• 新南威尔士州，昆士兰州 ，西澳，塔斯马尼亚： 12年
• 维多利亚州 ，南澳：15年
• 北领地，首都地区：该法律被明文禁止
其次，除了要满足法定时限，占有者还必须满足以下几个条件：
实际占有房产 － 占有者要表现的像是合法业主一样
连续使用 － 法定侵占期间不能有所间断
敌意占有 － 侵占必须不能是在业主的同意下进行的
独家占有 － 不能和原业主共享
公开占有 － 以此来通知原业主，你的房子被侵占了！
业主如何避免房产被逆向侵占？
对于原房主而言，他们可以在占有者逆向侵占的时间内随时通过驱逐，诉讼等方式结束占有者的逆向侵占。即使逆向侵占达到了法律规定的时间，原房主也可以通过法庭向占有者提起挑战，比如指出土地没有围栏，不能确定占有人试图将其他人排除在土地之外的必要意图；或者找到证据证明这种侵占曾出现过中断。
澳大利亚逆权侵占（adverse possession）的法律制度设计的原则，事实上来自于古希腊的一句谚语：法律不保护躺在权利上睡觉的人。vi 法律作出相关时效规定，意即敦促权利人及时行使自己的权利，避免长期躺在权利的温床上任性而为。这也符合衡平法的基本原则之一：即公平佐助警醒者，而非怠惰者 （Equity aids the vigilant, not the indolent）。
逆权侵占也可以追溯到古罗马的法律，当时规定如果有人拾获别人遗下的物品，经过两年后无人认领，拾获的人便可成为合法的物主。后来这条法例又延伸到土地和房屋的拥有权，于是便有了所谓的逆权侵占。这条法律最早的精神是希望能够有效的利用“无主的房产（房主消失也无继承人）”，以确保后人能够继续使用土地，这是为了避免资源的浪费。
对于澳华人夫妻因疫情滞留在国内，在墨尔本Hawthorn East富人区的一栋房产被陌生人强占的事件，由于发现及时，立即寻找律师向法院申请court order, 成功将非法入侵者驱逐，保护了自己的房屋所有权。
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【现场说法】奇葩的澳洲法律 - "逆权侵占"白捡百万房产
SBS Chinese
11/10/202134:04
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