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为租户预留的“为租而建”公寓兴起 能否帮助缓解澳洲住房危机?

若“为租而建(build-to-rent)”公寓承诺,能助你实现长期租赁并告别频繁搬家的困境,你会考虑签署租约入住吗? 它可能会出现在你附近的社区,但它是否能兑现承诺?

Pink apartment block

Australia has long considered home ownership as the great dream, but as ownership becomes less accessible to many, perhaps a long-term lease may be the new goal for some. Credit: Pawel Czerwinski, Unsplash

在租房危机中,完全为租户设计并提供长期租约的公寓楼的理念,听起来几乎是乌托邦式的。但这正是“为租而建”房产的理想所在:请想象一下,有这么一个公寓,不仅提供三年的租期,而且不会收取高昂的租金。

在未来几年内,这种公寓可能会出现在你附近的社区。它的发展是怎样的呢?

政府欢迎“为租而建”项目的开发

随着房价再次上涨,越来越多的人更难拥有住房,长期租赁对很多人而言已经不再是一种选择,而是必需。

尽管联邦政府迄今为止未采纳绿党所倡导的冻结租金呼吁,但表示将增加逾百万澳人的房租援助。但其他可能永远租房的人怎么办呢?

上周,国库部长吉姆·查尔默斯(Jim Chalmers)在公布预算案时简要提到,将对支持“为租而建”房产发展的外国投资者提供税收优惠,以解决澳大利亚的住房供应问题。

为了符合税收优惠条件,所建项目需要至少有50套公寓,并提供为期三年的租约。预算案文件提到,对于符合税收优惠条件的可负担租赁房产,需要进一步商讨确定需要预留多少套公寓。
Multicoloured apartment block with black windows in landscape
A report commissioned by the Property Counsel of Australia found there were 72 build-to-rent projects in the pipelines in Australia. Credit: Bernard Hermant/Unsplash

“为租而建”房为何成为热门话题?

尽管“为租而建”房可能在澳大利亚相对来说属于较新事物,但在过去几年,该领域已拥有一些活力,因为一些州政府推出了自己的激励措施。

澳大利亚房地产委员会(Property Council of Australia)委托编写的一份报告称,澳大利亚有72个在建的“为租而建”房产项目,其中已有11个投入运营,并预测到今年年底,市场上将有超过5000套“为租而建”公寓。

新州租户联盟(Tenants' Union of NSW)的首席执行官罗斯(Leo Patterson Ross)表示,“为租而建”房产具有很大前景,“但迄今为止,我们看到的项目并没有完全兑现承诺”。

他说:“我们没有看到较长期的租约,租金也通常较高。”
澳大利亚的租房危机并没有减弱迹象,根据PopTrack的最新数据,全国出租房屋空置率为1.42%。该数据显示,过去一年租金上涨了8.7%。

房地产开发行业认为“为租而建”房有助于缓解房屋供应危机——因为它没有预售要求,更容易进入市场。当关于税收优惠的消息传出时,澳大利亚房地产委员会首席执行官迈克·佐尔巴斯(Mike Zorbas)表示,这将通过一种新的住房形式释放急需供应的房屋。

佐尔巴斯表示:“供应增加将对租房和购房成本产生下行压力,并在我们迫切需要的时候为我们提供更多住房选择和可负担的选项。”
People waiting in line on a street.
Sydney and Melbourne have seen extraordinary lines at rental inspections, during a time of very low vacancy. Credit: TikTok/ Ciara O'Loughlin

了解“为租而建”房

“为租而建”房是指专为租户设计的公寓楼,理想情况下为租户提供比12个月或6个月更长的租约。租户很可能将租金支付给管理该楼的公司,而不是房地产经纪人或房东。

“为租而建”公寓提供的稳定性和不必每年或每隔一段时间搬家的好处不言而喻。墨尔本大学和阿德莱德大学的学者发现,住房的不稳定性对租户的心理健康有明显的负面影响,但一旦他们在同一房产居住了六年,他们的平均心理健康状况与房东相似。

罗斯认为,长期租赁的最低期限应为六年, 以确保租户获得这些积极的心理健康成果。

尽管“为租而建”公寓楼的优先事项是出租,但这并不意味着它以后不会被出售。政府的预算案文件提到, “住宅必须在单一所有权下持有至少10年才能出售”。

因此,虽然是为出租而建,不意味着它将一直出租。
File image of properties in Sydney for lease
Build-to-rent offers the idea that renters don't have to move as often, and instead take long-ish leases. Source: AAP

一种不同类型的“为租而建”房产

罗斯表示,联邦政府提出的税收减免,以及新州政府提供的“为租而建”房产税收优惠措施,并未要求开发商为此提供可负担的住房或可负担性措施。

虽然许多“为租而建”房产项目很可能按市场价格提供,但非营利组织Nightingale Housing正在与另一家拥有土地的非营利组织合作,在悉尼市内西区开发一个“为租而建”项目。

Nightingale Housing首席执行官丹·麦肯纳(Dan McKenna)解释说: “(该项目)将提供54套住房,租期为5至10年,租金让人们真正能够负担——租金上限为该地区市场价的75%。”

如果希望获得这些可负担的出租房屋,您需要参加投票程序,而不是通过标准的租赁申请程序。前20%的住房将留给特定人群,包括澳大利亚原住民、残疾人、55岁以上的单身女性和社区贡献者(如教师)。

租户将共享某些设施,如洗衣房,但不包括停车位。因为这类可负担的租赁房的选址将靠近商店和公共交通,所以居民不必依赖私家车。

麦肯纳说:“很多人都在谈论’为租而建’房屋。”

“据我们所知,目前所有项目都是按市场价或高于市场价出租,这可能并没有真正解决我们目前面临的问题。”

会有更多“为租而建”项目吗?

看到联邦政府更多地谈论“为租而建”房产并在该领域开放投资,麦肯纳感到很高兴。

他说:“就像所有事情一样,细节决定成败。”

“我们不希望看到,城市中有的只是大量高端出租房屋,而这些出租房并不能满足......需求。”

他说:“房产开发充满了风险。”

但在他看来,考虑到许多人面临租金和贷款压力的情况,“一旦打开可负担的市场,我认为让人们有房可住不会有太大风险。”

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Published 16 May 2023 2:28pm
By Edwina Storie
Source: SBS


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